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¿Cómo hacer un buen negocio usando Fideicomiso?

El fideicomiso es una figura que cada día vemos más presente en todo lo relacionado a desarrollo inmobiliario, y sin duda alguna vino para quedarse por todas las ventajas que ofrece. En este post hablo más en detalle del Fideicomiso.


Vamos a ir por partes en este artículo, porque quiero que lo comprendas bien y salgas afilado al final y sepas hacer los mejores negocios con los fideicomisos.



Qué es un fideicomiso


Un fideicomiso es un contrato entre dos personas o más con el fin de realizar un determinado negocio y en donde una tercera figura funge como regulador para dar certeza al negocio y esta es una entidad bancaria.


En dicho contrato se estipulan las obligaciones y derechos de las partes, y el ente regulador se encarga de que las partes cumplan con sus compromisos. Aparte el banco ejerce otras funciones adicionales para complementar la operatividad del negocio.

Lo que sucede con el caso de las edificaciones es un fideicomiso, entran en juego por una parte el desarrollador inmobiliario con la idea, el terreno, la planificación. Entra un segundo personaje que es el constructor, que es quien hará efectivo todo lo planteado por el desarrollador inmobiliario.


Y entra un tercer personaje que vienen a ser el banco, es decir, los inversores que aportan el dinero y verifican que todo se haga de acuerdo a lo planeado en aras de asegurar su retorno de inversión con sus respectivas ganancias.


El desarrollador inmobiliario y el constructor se denominan fideicomitentes y el banco es el fideicomisario. Y la figura legal bajo la cual todas las partes confluyen para realizar sus funciones es la de fideicomiso. Amparada en la ley correspondiente y con sus regulaciones específicas.


Ten esto en cuenta

Los inversionistas exigen un aval que les garantice su inversión antes de la culminación de la obra y la venta o alquiler de las viviendas o locales. Esa garantía que ellos solicitan es la del terreno.


Ahora supongamos un ejemplo, si la inversión es por un lapso de 5 años, se acuerda que a partir del segundo año se inicie con el pago de intereses al banco, así como de realizar abonos a la deuda.


Esto partiendo de que la inversión que se realizó al principio se destinó a la construcción de la primera fase de la obra para que sea vendida o alquilada y comenzar a recibir ingresos para enfrentar estos pagos y algunos gastos de índole operacional.

También permite la repartición de lo que quede basándose en los porcentajes de participación entre los que aportaron el terreno, el proyecto y la construcción.


Cómo funciona el fideicomiso

En el inicio la propiedad del terreno es cedida al fiduciario, partiendo del principio que el fideicomiso es quien es dueño de la tierra y de la construcción, también de los ingresos provenientes de las ventas o alquiler de los inmuebles y del dinero para hacer efectiva la construcción. Todo esto es una figura legal por lo que debe llevar su propia contabilidad.


Se incluye esta propiedad al banco para asegurarse que las partes cumplan y no haya fraude. Ya que al ser este el ente regular y vigilante, debe contar con recursos para cubrir las obligaciones.


Si se deja la propiedad del terreno al fiduciario, se establece la normativa que regule la venta o el derecho que tiene por ser la garantía y si por alguna causa no se realiza el negocio y se debe hacer líquido el patrimonio de la figura del fideicomiso para cubrir las deudas.


Al momento de la redacción del contrato del fideicomiso se establecen las reglas del juego, que quien recibe el dinero es el fiduciario y este debe ir entregando los recursos según la necesidad para dar inicio a la obra. Así como posterior debe mantener el fideicomiso y la deuda en el momento acordado.


Es por esto que a medida que van ocurriendo las ventas y/o alquiler de las viviendas o locales, es el fiduciario quien va recibiendo esos ingresos. Y una vez concluido el proceso de ventas y la obra, la propiedad de la tierra y de la edificación es transferida a los fideicomitentes.


Algunas ventajas del fideicomiso

Brevemente te comento algunas ventajas de realizar su negocio bajo esta figura:

Se obtienen beneficios en cuanto a impuestos como reducciones y exoneraciones, maneja su propio patrimonio y su contabilidad independiente lo que mantiene las cuentas claras y se le realizan auditorias.


Se entregan informes de los estados financieros, los bienes que se administran no pueden ser embargados, se contempla el secreto fiduciario contemplando la operatividad del negocio y en caso de que las cosas no salgan como se esperan.


Espero que este post sea valioso para ti, y te ayude en tus próximos desarrollos inmobiliarios. ¡Éxitos!


¡Recuerda! Si tienes alguna duda sobre el mundo de la arquitectura y el desarrollo inmobiliario ¡Recuerda que estoy aquí para ello!


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