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¿Cómo saber si el terreno que tienes en mente es una buena oportunidad de desarrollo inmobiliario?

Actualizado: 9 mar 2020



En el mundo de la construcción y la promoción de proyectos inmobiliarios, muchos se aventuran y cometen errores que luego salen muy caros. Por ello hay dos preguntas que todos debemos hacernos cuando estamos a punto de comprar un terreno para realizar un desarrollo inmobiliario. Estas preguntas son ¿Qué rentabilidad me deja este terreno en comparación con otros? ¿Cómo saber si este terreno es realmente una buena oportunidad?

Todo empieza con los números. Para saber si cualquier tipo de negocio es bueno o no, el primer paso es hacer tu tarea e investigar. En el caso de elegir un terreno para realizar un Desarrollo Inmobiliario, por igual debemos realizar una investigación y hacer un pequeño “estudio de factibilidad” para ver si los números del negocio cuadran o no cuadran.

Este post va a servir de ejemplo para el desarrollo de un Proyecto Residencial (construir apartamentos para la venta) desde nuestra experiencia en Luxia Labs y nuestro trabajo con nuestros clientes.

Entonces, ¿en qué consiste el estudio de Factibilidad? En resumen, el estudio consiste en ver si el proyecto es “factible” preliminarmente, ósea, qué tan rentable es el proyecto. Aquí lo que se hace es estimar el costo de construcción del proyecto (en cuanto sale desarrollarlo) y en cuanto puedes vender los apartamentos. Esta diferencia entre lo que cuesta desarrollarlo (construcción + terreno) y en cuanto puedes venderlo (valor de venta de los apartamentos), es la rentabilidad estimada del proyecto, y dependiendo de su resultado decidimos si el proyecto es Factible o no.

(Siempre hay que tener MUY claro que esto es un negocio, y no podemos enamorarnos de un terreno o negocio si los números no dicen que es una buena oportunidad. Los números son los que mandan).

Para iniciar el estudio, primero tienes que tener en mente que tipo de proyecto quieres desarrollar, para así saber en cual zona buscar terrenos o propiedades y proceder con tu estudio, y posteriormente desarrollar tu proyecto.

Cuando empieces a buscar terreno para tu próximo desarrollo inmobiliario, te recomiendo hacer una pequeña tabla con esta información. Aquí en Luxia Labs estamos desarrollando una plantilla para que solo tengas que llenar con esta información y la plantilla diga el resultado del análisis, desde que la tenga lista te la enviaré por correo, así que atento a mis próximos correos.

Entonces, ¿Qué necesitamos para el Estudio de Factibilidad? Para saber si un proyecto es factible o no, uno se basa en diferentes factores, pero por lo general lo que se hace es saber cuánto cuesta realizar el proyecto y en cuanto podemos venderlo. Para llegar a estos números necesitamos la siguiente información para poder hacer un estudio preliminar básico:

  • Costo del terreno

  • Tamaño y forma del terreno

  • Ubicación

  • M2 Utilizables y linderos

  • Niveles permitidos en la zona

  • Costo por m2 de construcción

  • Precio de Venta del m2 de tu mercado

  • FODA

A continuación te hablo de manera básica de cada uno de estos puntos, recuerda que esto es solo mi opinión en base a mi experiencia con nuestros clientes y con mis propios proyectos.

Costo del terreno:

Esta es información CLAVE a la hora de ver si un terreno es bueno o no, pues talvez la ubicación y tamaño sean ideales, pero el precio de venta del terreno puede definir la rentabilidad del proyecto. Esto es una información que estará clara una vez hagas tu estudio.

Tamaño y forma del terreno:

La cantidad de metros cuadrados que tiene el terreno es esencial para saber que cabe en el proyecto. Pero, así mismo de importante es la forma del terreno, pues un terreno de 700m2 de forma rectangular, y otro de 700 m2 de forma irregular, no se les saca el mismo provecho. Así que no te dejes nublar de la cantidad de metros, lo ideal siempre es un terreno lo más rectangular posible, pero, hay veces que aparecen MUY buenas oportunidades con un terreno irregular, y es cuestión del arquitecto saber sacarle provecho. Si este es tu caso, habla con nosotros a ver como te ayudamos con tu terreno. Actualmente uno de nuestros proyectos más exitosos contaba con un terreno muy irregular y nadie quería comprarlo por eso, nosotros en cambio vimos la oportunidad, lo conseguimos a muy buen precio y pudimos aprovechar la misma forma del terreno para el paisajismo.

Ubicación:

Un viejo sabio dijo una vez que lo más importante de cualquier negocio inmobiliario era “Location, location, location”. Oséa, la ubicación del proyecto es fundamental, y estos es totalmente cierto. Ya sea un proyecto residencial, comercial, de oficinas, restaurante, etc. El éxito de este proyecto va atado totalmente a la ubicación. Un proyecto muy bien diseñado, pero en una mala ubicación está destinado a ser un fracaso. En cambio, un proyecto regular, en una MUY buena ubicación es muy probable que sea un éxito. Imagínate ahora un muy buen diseño, en una muy buena ubicación, sería éxito total.

Lo importante de la ubicación es que otros factores dependen de ella, el precio de venta, el tipo de proyecto, la orientación del diseño, el entorno, etc. Por esto por una buena ubicación uno paga un precio más caro por el terreno, pero así mismo vende más caro lo construido, y es más fácil de vender también.

M2 Utilizables y linderos:

Cuando tenemos un terreno de 700 m2, en realidad no podemos usar la totalidad del terreno, hay un espacio que cada terreno debe respetar, a este espacio se le llama lindero. Los linderos son muchas veces responsables de que un terreno que parezca muy bueno, no sea tan factible ya que una vez le quitamos el espacio requerido por los linderos los m2 utilizables no son suficientes para el producto que teníamos en mente. Cuando esto pasa debemos adaptar nuestro producto a los m2 utilizables.

Los linderos varían dependiendo la ciudad, ubicación, altura del edificio y uso. Por ejemplo, en la ciudad de Santo Domingo por lo general un edificio de 4 a 9 niveles, ubicado en el polígono central, tiene que respetar de linderos lo siguiente: Frontal 5 metros, Lateral 2 metros y posterior 2 metros. Estos números son los estándares pero hay veces que el ayuntamiento es flexible y se puede jugar un poco con ellos, pero no es lo normal. Para saber los m2 utilizables de tu terreno, aquí en Luxia Labs creamos una calculadora para ayudarte a sacarlos, entra en este link. Recuerda, solo sirve para terrenos rectangulares, si tienes dudas o quieres que te ayudemos, no dudes en contactarnos. Muchas veces trabajamos con nuestros clientes en el estudio de factibilidad para ayudarlos a definir que cabe en un proyecto. Si necesitas este servicio no dudes en contactarnos.

Niveles permitidos:

Para saber cuántos apartamentos y metros de venta vas a tener, necesitas saber la cantidad de niveles que permite el Ayuntamiento en el terreno que estas analizando. Esta información depende de la ubicación del terreno que estas analizando, y el ayuntamiento responsable de ese sector.

Costo por m2 de construcción:

Para hacer un estimado de cuánto cuesta construir el proyecto, tenemos que tener una idea del costo por m2 de construcción de nuestro tipo de proyecto. Cada constructora maneja sus costos de manera diferente, pero entre una y otra no hay mucha diferencia. Este costo por m2 siempre depende del tipo de proyecto, terminación, materiales, público al que está dirigido, ubicación y las amenidades que tiene el proyecto. Nosotros siempre estimamos los proyectos que diseñamos en base a nuestra base de datos y nuestra experiencia, si necesitas ayuda en un futuro proyecto no dudes en contactarnos. También en la página web Construcosto.do, tienen estimados de m2 de construcción por tipo de proyecto. Luego de tener este valor del m2 de construcción, lo multiplicamos por los metros a vender y tenemos un estimado del costo total del proyecto.

Precio de venta del m2:

Un número imprescindible en este análisis, es en cuánto puedes vender el m2 de los apartamentos construidos. Este precio lo define el mercado y lo consigues estudiando proyectos similares al tuyo y que están en el mismo sector. Así tienes una referencia de lo que el cliente promedio está dispuesto a pagar, y puedes estimar el valor total de venta del proyecto. Cuando calculas el total de venta del proyecto menos el costo de la construcción, tienes un estimado de la rentabilidad del proyecto. Esto es variable y depende de la oferta y valor de cada proyecto.

Por ejemplo, hay veces que los proyectos de referencia en el mercado están vendiendo el m2 por ejemplo a $1,200.00, pero tu proyecto tiene más amenidades y ofrece cosas que los otros proyectos no, ej. tiene una piscina, mejor terminación y materiales, y un diseño arquitectónico mucho más atractivo. Esto puede ayudarte a subir un poco el precio de venta del m2, pero, tienes que siempre tener en cuenta que hay un tope y el mercado es el que rige el precio no tu proyecto. Hay que tener mucho cuidado al subir el precio de venta sobre lo que está funcionando en el mercado. Debes estudiar y conocer muy bien a tu futuro comprador, y entender que tiene un tope de cuánto puede pagar por m2, siempre apunta a crear un MUY buen producto, el mejor proyecto de la zona, pero dentro de lo que funciona en tu mercado y de lo que tu futuro cliente puede pagar.

FODA (opcional) :

Siempre recomendamos hacer un análisis FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas). Esto nos permite ver las fortalezas y oportunidades de cada terreno que analizamos, y también ver sus debilidades y amenazas para prepararnos para ellas. Así cuando tomamos una decisión de elegir un terreno, sabemos de antemano con que estamos lidiando y no tenemos sorpresas.

Esto es todo, cuando concluyas tu estudio vas a tener una rentabilidad estimada del proyecto, junto con suficiente información para saber si es un buen terreno o no, y viendo claramente donde puedes jugar con estas variables y cuales puedes mejorar. Aquí detallo cosas generales y comunes de un análisis de factibilidad, pero recuerda que cada proyecto es diferente, y hay variables que tú mismo vas a descubrir van a ser importante para un buen desarrollo.


También es bueno saber que es posible que si el tipo de proyecto que analizaste no funciona, pero, si se cambia cambia el concepto y uso del proyecto tal vez la factibilidad del proyecto cambie radicalmente. Ejemplo, si analizamos un proyecto residencial y los números no dieron, puede que ese terreno sea más apto para un desarrollo mixto o comercial y puede que sí sea una real oportunidad. Vale la pena cambiar la perspectiva en algunos casos y ver oportunidades donde otros no las ven, te podemos ayudar a ver este tipo de casos.

En resumen, estos puntos de los que te escribo, son simplemente dando una idea general y tocándolos de manera muy superficial, a la hora de la verdad hay que entrar en más detalle, y al mismo tiempo saber hacer un análisis de 5 minutos, para saber si vale la pena hacer un análisis más profundo de cada terreno a evaluar. Hay terrenos y proyectos que rápidamente uno sabe que no vale la pena perder su tiempo, por ello es importante saber desestimar rápido aquellas oportunidades que no valen la pena. Y cuando vemos algo interesante, entonces entramos más en profundidad.

Al final del análisis lo más importante es saber la rentabilidad del proyecto, ósea, cuánto dinero deja el negocio en base a lo que cuesta realizarlo. Una regla común entre desarrolladores inmobiliarios es que un proyecto es bueno si la rentabilidad es de 20% o más , claro, depende del tipo de proyecto, ubicación, etc.


Nosotros siempre buscamos como con nuestra arquitectura podemos ayudar a nuestros clientes a subir este porcentaje, ya sea con ideas para vender más metros, un diseño atractivo que agregue valor, o un conjunto de detalles que le den una personalidad única al proyecto y por ende aumente su valor de venta.

Espero que este post sea valioso para ti, y te ayude en tus próximos desarrollos inmobiliarios. ¡Éxitos!

Un saludo, Gerardo PD: Si tienes alguna duda sobre el mundo de la arquitectura y el desarrollo inmobiliario ¡Recuerda que estoy aquí para ello! Puedes escribirme cuando quieras a través de la web o, sencillamente, contestar a este e-mail. Te responderé encantado.

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