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¿Qué es el fideicomiso inmobiliario?



En los últimos años, escuchamos la palabra "Fideicomiso" bastante a menudo, pero hay mucha confusión sobre el tema. Así que aquí te explico.

Primero quiero explicarte con un ejemplo, un "fideicomiso" es una entidad que sirve de arbitro o juez entre varias partes. Encargándose de que las reglas del juego se cumplan. ¿Quién define estas reglas? Los fideicomitentes y aportantes (la constructora, compradores y otros participantes) a la hora de crear el fideicomiso.

¿Porqué es tan valioso y ha logrado impulsar la construcción con tanta fuerza? Pues porqué ayuda a todas las partes involucradas, al constructor le da un sello de garantía y seguridad antes los ojos de los compradores, a los compradores de apartamentos les da tranquilidad ya que el fideicomiso se encarga de la transparencia y que lo estipulado se cumpla, y así a cada otro participante, el fideicomiso se encarga de que se cumpla lo que se definio en un inicio. Ya no hay más engaños y trucos en la construcción.

En resumen:

Entidad que se asegura de la transparencia y cumplimiento del proyecto inmobiliario.

Seguridad para los compradores y demás partidas, entregando a cada uno lo acordado.

Para nuevos constructores es primordial, ya que le da un sello de garantía y seguridad al proyecto a desarrollar. (Esto es clave)

Ahora a la definición más en detalle del fideicomiso.

Un fideicomiso inmobiliario es un contrato firmado para la transmisión de bienes o propiedades específicas a otra persona, con el objetivo de que esta administre o invierta a fin de beneficiarse y favorecer a un tercero en un lapso determinado.

Participan el fiduciante, es decir, el propietario del inmueble; el fiduciario, la empresa que se ocupará del cumplimiento de los objetivos y el beneficiario, quien finalmente recibe la propiedad.

Una de sus características principales es que el inmueble no es sensible a riesgos comerciales, porque no es blanco de acreedores de las partes involucradas; tampoco puede afectarle la quiebra de estas.

Al finalizar el plazo establecido, el fiduciario está obligado a regresar la propiedad a quien se definió en el documento.

Aquí un pequeño vídeo explicando claramente que es el fideicomiso y la parte de cada quién:


Puesta en marcha del fideicomiso

El fideicomiso es perfecto para llevar a cabo desarrollos inmobiliarios con fondos de terceros, pues la figura de fiduciante recaería en los inversores, quienes inyectarán el dinero para la adquisición de terreno y los costos de la construcción.

Lo siguiente es que el fiduciario contará con el capital para la compra del inmueble y tramitará la inscripción a su nombre -condicionada y temporal- para la ejecución del proyecto. Una vez culminado, procede a la entrega a los beneficiarios.

Destaca del fideicomiso inmobiliario que el objeto netamente es una propiedad o bienes raíces y que los participantes están obligados a cumplir con todas las cláusulas y compromisos definidos en un documento.

Reclamos y finalización de un fideicomiso inmobiliario

Existe la posibilidad de reclamo si falla de alguna de las partes y, en caso de que los plazos se cumplan sin el alcance de los objetivos, podrá ampliarse el periodo únicamente si el fiduciante respetó a cabalidad sus obligaciones.

Se entiende como culminación de este acto jurídico, el proceso de trasmisión de los bienes y derechos al fiduciante o beneficiarios, siempre que el desarrollo del proyecto se correspondiera con cada una de las condiciones pactadas en el contrato.

Si quieres saber cómo sacarle provecho a un fideicomiso inmobiliario, presta atención a los siguientes ítems:

  • Es inembargable: Puedes invertir con la garantía de que la propiedad está blindada, al no ser patrimonio personal ni del fiduciario ni del fiduciante. Es imposible que acreedores particulares la ataquen.

  • No suma deudas personales: Las únicas deudas a las que responderá, serán las generadas por el negocio.

  • Comienzas desde cero: Se participa en un proyecto que no arrastra conflictos y tampoco tiene pasivos ocultos.

  • Sus sutilidades dan para más: Funciona para el financiamiento en la compra de un inmueble.

  • Beneficio conjunto: Todas las partes involucradas reciben un beneficio, sí y solo sí cumplen con lo establecido en el contrato; pero cuidado, porque igualmente todos serán perjudicados si no se cumple lo pautado.

  • Posibilidad de negociar: Los derechos fiduciarios pueden negociarse.

  • Ganancia en dólares: Aunque la transacción puede hacerse en dos tipos de monedas, al final la venta por unidades sería en dólares, superando las expectativas de ganancias.

  • Inversiones posteriores: A partir de esa obra y sin necesidad de formar otro fideicomiso inmobiliario, obtendrías capital para futuras inversiones.

  • Resolución de conflictos: Por sus características, existe un ámbito extrajudicial que le permite solventar posibles conflictos.

  • Balance limpio: Si existieran contingencias durante la ejecución del proyecto, como reclamos laborales o impositivos, no estarían reflejados en el balance contable de los fiduciantes y los beneficiarios.

Recuerda que la asesoría jurídica es fundamental antes de comenzar un negocio de este tipo. Pero ahora, conociendo las ventajas que representa un fideicomiso inmobiliario, seguro sientas mejores bases para llevar a cabo tu inversión.

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